任意売却さくらみらい相談室ブログ

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ブログの引越し

2014/12/05

 
ブログを引越します。
今後は、(社)全日本任意売却支援協会のブログで更新します。
 
 
下記がURLになります。
 
 
http://ninbai-japan.or.jp/terminology
 
 
任意売却についての事例や、住宅ローンの豆知識など、
お伝えしていきますので、引き続き、よろしくお願いします。
 

不動産投資と任意売却

2014/12/04

sato_R

 

 

 

 

みなさん、こんにちは。

任意売却コンサルタントの佐藤です。
 
 

最近弊社でも多く寄せられている相談があります。

不動産投資についてです。

 
 

みなさんの中でワンルーム投資、

もしくは1棟アパートの投資をされている方もいらっしゃると思います。

 
 
当初のうたい文句は

・減価償却があるため確定申告で税金の還付があります。

・団体信用生命保険で家族のための資産作りになります。

・家賃収入をもらいながらローン払えば、年金代わりになります。

といったところでしょうか。
 
 
もちろんそうなるケースもあり、収益を得ている方もいます。

 
 

しかし、賃料が新築時のまま、また空室になる期間がない

など到底叶いそうにない前提条件でのセールスだったりもします。
 
 

実際に空室になったら賃借人を募集しなくてはなりません。

さらに原状回復というリフォームも必要ですし、

年数が経てば、経年劣化に伴う細かなメンテナンスも必要です。
 
 

それも結構な出費になります。

多くの方はとにかく空室を避けるため、

賃料を下げているというケースもあると聞きます。

 
 

そうなるとどうでしょう、当初の収益とはまるで異なってきます。

下がる家賃、かかる出費、資産価値も下がっていきます。

そして事実、そうなっている方も多くいます。
 
 

毎月のローンと度重なるメンテナンスの為、赤字になり、

その補填で借金をする方も・・・
 
 

みなさんはどうでしょうか。

このまま大きな決断もすることなく毎月赤字の状態を続けていませんか?
 
 

しかし、それは問題の先送りに過ぎません。
 
 

実際に築年数が経てば経つほど、その不動産は資産価値が下がって行きます。

残されたローンとの乖離もあり、ますます売れる事もできなくなってしまいます。

一度購入してしまった以上過去にさかのぼってやり直すことはできません。
 
 

ただし、未来の問題を最小限に食いとどめることはできます。

そのお手伝いもできます。

ぜひ一度ご相談下さい。

 
 

税金の滞納はサインです。

2014/11/26

sato_R

 

 

 

 

 

みなさん、こんにちは。

任意売却コンサルタントの佐藤です。

 

今日は急に冷え込みましたね。

例年よりもインフルエンザの流行が早いそうです。

師走を全力疾走で駆け抜けられるよう体調管理はしっかりとしたいものです。

 

 

さて今日は税金の滞納についてお伝えしたいと思います。

 

 

みなさんは税金の滞納、差押はございませんか?

限りある収入の中から支払いをするとなると、住宅ローンなどを優先し、

どうしても遅れてしまいがちなのが税金です。

 

 

しかし延滞税はなんと年率14.6%、

実はへたな貸金業者から借りるよりも怖いんです。

 

 

先日東京都A市の田中さん(仮名)はこんなことがありました。

自営業(個人事業主)の田中さんは市民税、固定資産税、

国民健康保険が200万円ほど滞納。

 

 

仕事の受注も上がることもなく、税金完納の目途は立ちません。

それでも徴収課の担当者と相談しながら少しずつ返済を続けていました。

役所の方も苦笑いしながらも対応してくれていたそうです。

 

 

しかし先日朝7時に突然役所の人が自宅を訪問。

金目の物がないか調査に訪れたそうです。

(動産の差押さえまではいかなかったそうですが・・・)

 

 

現在も支払いは継続中ですが、なぜ突然役所の対応が変化したかというと

どうやら市長交代がきっかけとのこと。

 

 

また千葉県B市の森さん(仮名)はこんなことがありました。

森さんは以前法人の代表をしていて、

その法人の消費税の滞納分を支払い続けていました。

 

 

税務署の方も「本税のみの支払いでいいですよ」と言ってくれていたものの、

ここ最近、「税金はしっかりと徴収するように」という上からのお達しから

「延滞税の支払いもして下さい」と言われているようです。

 

 

私達の仕事は税金と切っても切れない関係にあります。

なので役所毎の対応の変化は常にアンテナを張っているところです。

 

 

みなさんのお住まいの役所の対応もいつ変わるかわかりません。

それが政治によるものなのか、住民からの運動によるものなのかはそれぞれですが、

国税徴収法という法律ではどのような状況であろうと国や地方公共団体は税金を

しっかりと回収できるようになっているんです。

 

 

住宅ローンほどではないといっても、債権者であることに違いはありません。

延滞分の支払いの目途が立つのであれば、もちろんそれに越したことはありませんが、

税金の支払いが厳しくなったとしたら、それは生活上の収支が成り立たなくなりつつ

あることのサインでもあります。

 

お早めにご相談下さい。

 

任意売却さくらみらい相談室・・・0120-46-1108

※随時、無料相談会を行っております。お電話にてお気軽にご予約ください。

 

任意売却の成功を左右するポイント

2014/11/18

hamasaki_R

 

 

 

 

こんにちは、東京オフィス 任意売却コンサルタントの浜崎です。

 
 

相談者の方からよく聞かれる質問があります。

「私たちの場合は、任意売却は成功しそうですか?」

 
 

切羽詰った状況で、うまくいかなければ競売になってしまうので、

この質問はどの相談者の方も聞きたくなるものです。

しかし、相談者の方の借り入れ状況や、お家の立地、金融機関もそれぞれ違うので、

一概に成功しそうかどうかはお答えできないので実情です。

 
 

しかし、その回答では皆さん納得できないと思いますので、

私は次のように回答させていただいています。

 
 

「任意売却には成功しやすくなるポイントが3つあります。」

これなら、ご自身でそのポイントに当てはまるかどうか確認することができますね。

 
 

1つでも当てはまれば、少しは気が楽になることでしょう。

ではその3つのポイントは何か?

 
 
 
 

まずは

①お家の立地が田舎過ぎないこと。

これは、当たり前といえばそうですが、任意売却も「売却」と付く以上は、

買主の方に買っていただく必要があります。

一般の方が買いたくなる場所は…

と考えれば、あまり田舎過ぎる立地は敬遠される傾向にありますよね。

一般的に、同じ町でも駅から距離があると、ニーズは下がってくるのが現実です。

 
 
 
 

次に

②任意売却の価格が高すぎないこと。

これは、当然ですね。

買主の方は予算があります。

売買代金以外にも、売買に関わる諸費用や税金まで考えると

高すぎるお家はそもそも購入の対象にしてもらえない可能性も出てくるのです。

ただし、価格については債権者の承認を得なければなりませんので、

なかなか思い通りにいかないという別の問題もあります。

 
 
 
 

最後に

③入札までにまだ時間があること。

これが実は一番盲点かもしれません。

相談者の方は、色々調べたりして今後どうするかについて多くの時間を使います。

これは悪いことではないのですが、それだけ任意売却に使える時間が減ってしまっている

という事実は案外見過ごされてしまうのです。

 
 

任意売却は色々な関係者の利害を調整しながら進めていくものです。

関係者が多いとそれだけ調整にも時間がかかります。

先に挙げた立地や価格の条件は大丈夫でも、そもそも時間切れになってしまえば、

任意売却は出来ないのです。

 
 

厳密に言えば、競売は開札日の前日までしか取り下げはできません。

それまでに任意売却が出来なければ、どんなに大騒ぎしても、ダメなのです。

今後どうするか等については任意売却を進めながらも検討する時間は十分あります。

 
 
 
 

それよりもまずは専門家に相談して、

どんな選択肢があるか?

自分たちにとってベストな選択肢は何か?

これを聞いてからでも遅くはありません。

 
 

ご相談、ご対応に費用はかかりませんので、まずは下記の無料相談窓口へお電話ください。

さくらみらい相談室(東京・大手町) : 0120-46-1108

地下鉄各線 「大手町駅」直結、大手町ビル9階にございます。

 
 
 

親族間売買の任意売却

2014/11/10

 

hamasaki_R

 
 
 
 

こんにちは、東京オフィス 任意売却コンサルタントの浜崎です。

 

さくらみらい相談室には、親族に自宅を買い取ってもらい、

そのまま住み続けたいという相談も多く寄せられています。

 

 

今回は、親族間売買を希望された方で、

結果的に実現はしませんでしたが、

無事任意売却が出来たお客様よりアンケートを送っていただきましたので、

ご紹介させていただきます。

 

 

神奈川県にお住まいの西阪 祐一さん(仮名)からのメッセージです。

 

 

kanagawa

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 

西阪さんは2人家族で、ご主人は建築関係の会社を経営されていましたが、

業績が悪化し、住宅ローンの滞納が始まりました。

 

まだ、滞納2ヶ月目だった頃、当社に連絡があり、

親族間売買をまとめてほしいというご希望でした。

 

当初、別の業者で親族間売買を進めていましたが、

親族がローンを組むことが出来ず、

困った末にダメ元で当社に問い合わせをいただいたのでした。

 

 

 

親族というのは西阪さんの弟さんご夫妻で、共に年収も高く、

自宅以外にも無担保の投資用マンションもお持ちでした。

 

 

すぐに債権者に連絡を取り、

親族間売買のため全額返済で話を進めることになりました。

 

 

また、親族間売買専門の金融機関を当たり、すぐに融資申し込みを行いました。

 

 

当初はすぐに満額の結果が出るのではと思われましたが、

金融機関から追加で共同担保に投資用マンションを差し入れるよう要請がありました。

 

 

年収等は問題なかったのですが、

自宅のローンがまだ残っていることが、その理由であったようです。

 

共同担保を差し入れれば、満額の融資という回答でした。

 

このまま親族間売買で住み続けることが出来るという予定で、

その旨を、弟さん達に連絡したら、ここで、予定外のことが起こりました。

 

 

弟さん達は、ローンは通りましたが、

やはり今回の購入を見送りたいということになったのです。

 

弟さんにその理由を聞くと、購入が出来ても、

やはり身内から家賃を取る以上は何かあった場合に、

困った事態になるとの懸念が払拭できなかったのと、

親族間での売買で相場より若干割高な売買になることが納得できなかったようです。

 

 

相談者の西阪さんは、かなり落ち込みました。

 

 

しかし、いくら身内とはいえ、購入をお願いしている立場なので、

購入を見送られたら、それに従うしかありません。

 

 

しかも、保証会社は2ヶ月以内に売買ができない場合、

競売の申し立てを行うと期限が決められました。

 

 

西阪さんはこのまま競売になることだけは避けたいと、

何とか通常売買で競売を回避する方法を選択しました。

 

 

すぐに、協力会社に紹介を始め、

西阪さんのご自宅を購入してくれるところを探し始めました。

 

西阪さんのご自宅はこだわりの内装にするために

リフォームをご主人の会社で行っていました。

売買時にこだわりの内装は逆に敬遠されることもあります。

 

 

今回は内装を気に入って、そのままで購入してくれる買主が無事見つかりました。

 

 

その後、西阪さんにもすぐに引越しをしてもらい、

無事に決済を迎えることができました。

西阪さんもこだわったご自宅を気に入ってくれた購入者でしたので、

とても喜んでいました。

 

 

西阪さんは会社をたたみ、自己破産をこれから予定しています。

今では新しい仕事に就き、奥さんと二人で新しい生活を始める準備に入っています。

 

 

確かに、もう一歩のところで自宅に住み続けることは出来ませんでしたが、

弟さんご夫婦とも仲良くお付き合いしており、西阪さんはこうもおっしゃっていました。

 

 

「あの時は家を守ることだけを考えていて、弟たちの気持ちや生活も全く考えていなかったです。

結果的に家を手放しましたが、今でも弟たちとは仲良く行き来できているので、

お金の問題でこの関係が崩れなくて本当に良かったです。」

 

 

住み慣れた自宅に住み続けたいという方はたくさんいらっしゃいます。

 

親族の協力も得られる場合は、その可能性も高くなります。

 

 

もし、現在別の会社で親族間売買が上手くいってなければ、

西阪さんのように、勇気を出して相談することで、見事に解決する可能性があります。

 

 

あなたの決断が家族を救います。

 

 

ご相談、ご対応に費用はかかりませんので、まずは下記の無料相談窓口へお電話ください。

 

 

 

さくらみらい相談室(東京・大手町) : 0120-46-1108

地下鉄各線 「大手町駅」直結、大手町ビル9階にございます。

 

任意売却で夫婦仲が良くなりました

2014/10/31

sato_R

 

 

 

 

こんにちは、任意売却コンサルタントの佐藤です。
プロ野球日本シリーズも劇的な終わり方をし、

様々なドラマや名シーンがうまれましたね。

 

さて、今回は先日任意売却を終えたお客様の事例を載せさせていただきます。

 

千葉県市川市にお住まいの竹本さん(仮名)は、1年以上前に相談を受け、

任意売却の手続きを進めてきました。

 

相談前、奥様と二人でお住まいでした。

 

介護事業の自営業で忙しい日々を二人でなんとかこなしていましたが、

日々の忙しさのあまりご主人様が体調を崩してしまい、

仕事ができなくなってしまいました。

 

体調を整えながら仕事を続けたものの、やはり仕事がこなせなくなり、

最終的には収支が厳しくなっていました。

 

しかもローンの支払いは月々15万円という金額。

 

以前は収入も仕事もあり、無理してでも払えるだろうと概算していました。

ところが現状で15万円の支払いはとにかく厳しく、

銀行へ何度も相談へ行きましたが、リスケジュールの相談にはのってくれず、、、

 

とにかく頑張って支払いを続けていました。

しかし頑張りも虚しく、支払いは滞る一方でした。

 

沢山働いても、銀行から督促が何回も来る日々・・・

 

竹本さんは疲れ果ててしまいました。

 

そんな時に、お二人で相談にこられました。

 

「このまま借金地獄には落ちたくない」

 

切実におっしゃっていました。

 

 

競売に申立てされている状況だと、すぐ任意売却にとりかかりますが、

田中さんの場合はまだ申立てを受けていなかったので、

 

すぐに金融機関へ連絡をし、任意売却の旨を伝えて、任意売却の期間をもらいました。

 

そしてこの度、なんとかその期間中に買主が見つかり、

見事債務を圧縮することができました。

 

 

自宅は失ったものの、

「毎月の住宅ローンから解放されました」

と田中さんはおっしゃっていました。

 

それまでは夜も寝られず、月末は特にピリピリしていたそうです。

ローンから開放された事で夫婦関係も良くなり、

最近はすっかり仲が良くなったと、聞いています。

 

 

マイホームは家族を幸せにするもの。

家族を苦しめるものではありません。

 

毎月の支払いにお困りの方は、一人で悩まず、すぐご連絡下さい。

 

 

買い戻しを前提とした任意売却

2014/10/24

sato_R

 

 

 

 

みなさん こんにちは。
任意売却コンサルタントの佐藤です。

 

イタリアのACミランへ移籍した 本田圭佑選手が、
移籍後初の1試合2得点を挙げました!
イタリアでの練習にはスーツ姿で来ていることから、
「ゴールを挙げるために仕事をしている日本から来た金髪のサラリーマン」
なんて記事もあるそうです。

これからも頑張って欲しいですね。

 

 

さて、今日はこの度晴れて買い戻しをするお客様の事例を
紹介したいと思います。

 

相談にいらっしゃったのは2年前。
とある借金の支払いを滞らせ、
競売の申し立てをされて1ヶ月くらいのことでした。

 
お住まいのご自宅は、相続時に住宅ローンはなく、
資産価値は3000万。

 

それに対し500万ほどの借金で競売がなされたのです。

 

本来であれば再度借り入れをして返済をすればよいのですが、
競売になってしまっているお客様に、
新たに融資をしようとする金融機関というのは滅多にありません。

 

ましてやAさんは当時無職でした。
当然他に頼る人もいません。

 

そんな状況の中、当社にご来社いただきました。

 

もちろん競売を回避する方法はいくつかございますが、
今後も今のような状況になったら根本的な解決にはなりません。

 

Aさんに話を聞いていく中で、Aさんの希望が浮き彫りになっていきました。

 

1.このまま住み続けたい
2.ゆくゆくは息子さん(大学4年)に財産を残そうと思う
3.少しは手元にお金を残したい

 

そこで私達は一旦相場より割安の金額で投資家に買ってもらい、
500万を返済し1000万以上手元に残す。

 

そして息子さんがローンに組める時期に10%の利益と諸経費を上乗せした金額
(当然相場より割安)で買い戻してもらい、
Aさんが代わりにローンを払っていく、という方法を取りました。

 

資産価値があるからこその方法ではありますが、
協力してくれる投資家が居なければ、
当時は息子さんはローンも組めず売却するのみです。

 

もちろんこの方法が全ての人にとって最良とは限りません。
十人十色です。

 

ただしAさんはすごく喜んで下さいました。

 

皆さんも一人で悩まずにご相談ください、
一緒に最良の解決策を考えていきましょう。
 

住み続けるための任意売却

2014/10/22

 

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こんにちは、東京オフィス 任意売却コンサルタントの浜崎です。

 

さくらみらい相談室には、
住み慣れた自宅に住み続けたいという相談が数多く寄せられています。

 

今回は、競売を申し立てられていましたが、
無事任意売却が出来たお客様よりアンケートを送っていただきましたので、
ご紹介させていただきます。
 
 
東京都にお住まいの渕上 浩さん(仮名)からのメッセージです。

 

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渕上さんは6人家族で、さらに同じ敷地内にご両親の家もあるので、
全部で8人の大所帯です。
 
 
家が老朽化してきたので、リフォーム費用と滞納していた税金を返済するため、
不動産担保ローンを借りました。
 
 
まじめに一生懸命働いてきましたが、子供が4人もいるため、
学費や生活費がかさみ、次第に返済が苦しくなって来ました。
 
 
売却すれば借金は返済できますが、
高齢の両親を住み慣れた家から引っ越させることは、息子としてどうしても
避けたいという思いが強くありました。
 
 
また、子供たちの転校したくないという悲痛な思いも
渕上さんを奮い立たせていました。
 
 
当社へ相談にいらした時も、
渕上さんは何とか住み続けたいという一心で、
真剣に話をしてくれたことを覚えています。
 
 

今回のポイントは、
債権者が全額返済しか任意売却に応じないということでした。
 
 

競売でも全額回収が可能と見込まれる場合、
債権者側としては当然全額返済を要求してきます。

 
 
しかし、住み続けるための任意売却の場合、
売買金額が家賃に影響するため、この金額が高いと、
住み続ける可能性が低くなってしまうのです。
 
 

渕上さんの場合は、
何全額返済しても何とか支払い可能な家賃の範囲で納まったので、
すぐに投資家を探し始めました。
 
 
しかし、渕上さんのお宅は、
交通の不便な場所にあったので、なかなか投資家が見つかりませんでした。

 
 
ただ、渕上さんの強い思いは私に十分に伝わっておりましたので、
何度も何度も投資家をあたり、何とか見つけることができました。

 
 
投資家が見つかった連絡を渕上さんへした時、

「あ、ありがとうございます!!」

と本当にうれしそうな声でおっしゃっていたのが印象に残っています。
その後、無事任意売却も終わり、渕上さん一家は以前と変わらず、
同じ自宅に皆さん元気に暮らしていらっしゃいます。
 
 
数年後、身内で買い戻す予定もあり、今それに向かって一所懸命進んでいます。

 

 
 

住み慣れた自宅に住みつづけたいという方は、一度相談してみてください。
 
 

渕上さんのように、勇気を出して相談することで、
見事に解決する可能性があります。
 
 
まずは、第一歩。

 
 
奥さんのため、お子さんのため、ご両親のため。
あなたの決断が家族を救います。

 
 
ご相談、ご対応に費用はかかりませんので、
まずは下記の無料相談窓口へお電話ください。
 
 

さくらみらい相談室(東京・大手町) : 0120-46-1108
地下鉄各線 「大手町駅」直結、大手町ビル9階にございます。

 

「自己破産しかない」訳ではありません!

2014/10/14

sato_R

 

 

 

 

皆さんこんにちは、任意売却コンサルタントの佐藤です。

台風も通り過ぎ、季節がガラリとかわる時期ですね。

 
 

さて、晴れても雨でも弊社には沢山の相談が寄せられています。

 
 
先日、ご相談にいらっしゃった田中さん(仮名)からの相談内容は、

「自己破産しなくてはいけないのですか?」

という内容です。

 
 
田中さんは住宅ローンの支払いが難しくなり、滞納してしまいました。

そして保証会社から一括での返済を要求され困った田中さんは

「一括での返済は無理です。何か良い方法はないですか?」

とワラをもすがる想いでその銀行の担当に質問をしました。

 
 
その時の返答がなんと

「自己破産しかありません。」

とのこと。

 

 

任意売却という方法を知ってか知らずの発言か、

その一言で田中さんは

「自己破産させられる」

と思ったようです。

 

 

弁護士の先生も自己破産をすすめられるケースが多いようです。

自己破産の申請自体が、彼らの専門分野なので、致し方ない部分も

あるのかもしれませんし、

どちらの場合もケースによっては当然、正しい判断の場合もあります。

 
 

しかし住宅ローンでお困りの方にとっては、必ずしも最善の策とは

言い切れません。

 
 
自己破産は、するかしないかは自分で決めます。

そして任意売却をした後でも間に合います。

 
 
自己破産は誰かに強制され、行うものではありません。

自分の意思と自分のタイミングで行うものです。

「しなくてはいけない」なんて事はありません。

 

 
 

仮に、自分の両親が住宅ローンの支払いに困ったら、

まず任意売却を検討し、

その上で自己破産するかしないかを考えてもらいます。

 

 

ご相談にいらっしゃった田中さんも、当社の説明を聞いて

「まずは任意売却で!」とのこと。

「強制的に自己破産させられて、社会と隔離されるのかと思った。」

「自分の意思がある程度尊重される事がわかってよかった。」

とおっしゃって下さいました。

 

 

みなさん厳しい状況の中で、一生懸命住宅ローンを返済されてきました。

そんなみなさんの再スタートのため、全力でお手伝いしたいと思っています。

 
 
自己破産が正しい時もあります。

しかし、

本当に今それを行うのが正しいのか?

今すべきことは自己破産の手続きなのか?

 
 
今後のライフプランも合わせて、ご相談ください。

些細なことでも結構です。

 
 

0120-46-1108まで。

 
 

住み続けることを選択する前に

2014/10/06
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みなさん、こんにちは。 任意売却コンサルタントの佐藤です。
いよいよ10月です。衣替えが終わると今年もあと3ヶ月。

 

 

 

今回は住み続ける方法について少しだけ耳の痛いをお話したいと思います。
今のご自宅に住み続けたいですか?
皆さんはもしこんな質問をされたらなんてお答えになりますか?

 

 

 

ほとんどの方は『もちろん。』と答えるでしょう。
むしろ何言っているんだ、当たり前のことを聞くなと怒られてしまいそうです。
確かに長年住んだ家だから愛着もあるし、お子さんの通学を考えたらとか、
通勤に便利だとか、理由は色々考えられます。

 

競売にかけられている状況で、その判断は正解だと思います。

 

ただし…………..、長い目で見た場合、
本当にその判断は正しかったと言えるでしょうか。自信を持ってそう言えますか?

 

 

私達は、住み続けたい方のために、たくさんの投資家を抱えております。
これは他社を圧倒していると自負しております。
なので任意売却による住み続ける方法はご提供します。

 

 

 

ただしその分、あまり深くは考えず住み続ける方針を決める方がいらっしゃることも多いんです。

 

 

 

表向きには上記に挙げた理由からですが、
実は奥さんや子供達に言えない、周囲の人に家を売るなんて知られたくない、
もしくは来年になればまとまったお金が手に入るなどの理由で判断される方も多いんです。

 

ぎくりとされた方いらっしゃいませんか?

 

私達は不動産という商品を取り扱っていますので、
誤解を恐れずにあえて言わせてもらいますが、
不動産とは『生活そのもの』と混同しがちですが、決して違います。
家はご家族が一緒に生活している箱だと思います。
その箱に決して安くない賃料を払って守っていくのです。

 

 

 

みなさんご自身とご家族のため、選択肢をひとつでも増やそうと日々投資家集めをしていますが、
本当にその判断は正しいと言えますか?見栄で判断を誤っていませんか?

 

 

 

現実と向き合い、家族と向き合い、皆さんなりの正解を導いて下さい。
そして、それでも住み続けたいとけつされたら、その時は全力でサポートします。

 

 

さくらみらい相談室・・・0120-46-1108