みなさん、こんにちは。

任意売却コンサルタントの佐藤です。

 

 

 

 

 

 

今日明日は台風8号が本州に上陸しますね。

これが過ぎれば夏が来るとも言われていますので、
台風一過を楽しみに乗り切りたいと思います！

 

さて、最近は離婚で共有持分をどうしたらいいか？というご相談が非常に多いので、
ブログにしたためたいと思います。

 

よく結婚する際のアドバイスとして、
「自宅は共有で持ちましょう」というものが雑誌やインターネットでも見受けられます。

 

確かにプラスの財産が残る場合、
いざ離婚をするという時でも持分があれば簡単に財産の一部を確保できます。

 

本当に仲違いした時も現金の確保がスムーズなのが利点と言えるでしょう。

 

 

しかし、マイナスの財産が残る場合

これが本当に大変なんです・・。

 

 

ほとんどの場合、離婚する方向で話がまとまり
自宅を売却しようとすると残債務が売却価格よりも上回ってしまい
売るに売れないことに気づきます。

 

 

そうすると必ずどちらかがそのまま住み続け、
住んでいる方が継続してローンを支払っていくという方法を選択します。

 

そんな生活がしばらく続きますが、
住んでいない方からすると、住んでもいないローンがずっと残っているということに不安を覚えます。
当たり前ですよね。

 

 

そして数年後に売却をしたいと相談にいらっしゃいます。

（再婚相手からのご相談も多かったりします）

 

 

しかし住んでいる方からするとそのまま住み続けたいとなり、
売却するにも意思の疎通から始めなければなりません。

 

 

またはこんな場合もあります。

相手方が自己破産もしくは債務整理等をして突然競売の申立をされるケースです。

 

自分自身はなんの落ち度もなく支払っていたのにとなると
ものすごくやり切れない気持ちになりますよね。

 

確かに離婚時にローンが完済できないから
良い方法がないかと思案して、ほとんどの方が問題を先送りにします。

 

しかしその間はずっとモヤモヤした気持ちのまま、数年を過ごします。

 

ほとんどの方は別れたパートナーとの共有状態を解消した後に
「やっぱり早く解決しておけば良かった」とおっしゃいます。

 

どちらが正しい選択かは皆それぞれお持ちだと思います。

ただし数年後に共有状態を解消することがいかに大変なことかだけは
お伝えしたいと思います。

 

こんにちは、任意売却コンサルタントの浜崎です。

 

サッカー日本代表、残念でしたね。

 

悔し涙を流す代表チームの涙をみると、

 

彼らがどれだけ本気で取り組んでいたのかが伝わります。

 

本気だからこそ、涙はでるのでしょう。

 

次こそ、頑張って欲しいです！

 

 

さて、弊社には毎日のように相談者が来ます。

 

先日、会社経営者の伊藤さん（仮名）より相談を受けました。

 

伊藤さんは自社ビルと自宅を抵当に入れ、会社の事業用資金の借入していました。

 

しかし会社の経営が悪化し、返済不能で競売の申し立てになってしまいました。

 

 

顧問弁護士や地元不動産業者には相談はしていたものの、

 

競売という話になると当然、得手不得手があり、なかなか解決策がみつかりません。

 

 

そうこうしているうちに時間がたち、早2ヶ月。

 

進展のないまま競売は進んでいくだけでした。

 

 

競売も入札も目前に・・・。

 

 

「会社のビルはまだしも、家族の思い出のつまった、大切な自宅だけは

 

なんとか守りたい、住み続けたいんです」

 

 

伊藤さんは涙ながらに、そう言いました。

 

依頼を受け、早速債権者や利害関係者と話しをしました。

 

債権者も多く交渉は困難を極めましたが、なんとか話しがまとまり、

 

会社の資産は精算したものの、なんとか自宅は住み続けることができました。

 

そして競売を取り下げることができたのです。

 

 

「相談に来てよかったです、ありがとう」

 

そう言って涙を流しながら、感謝の言葉を頂きました。

 

伊藤さんも本気で家を守ろうと思ったからこそ、相談した時も、そして解決した時も

 

涙を流したと思います。

 

そしてそんな気持ちがあったからこそ、解決できたのだと思います。

 

 

 

 

◆ご案内◆

 

さくらみらい相談室では、毎日無料相談会を開催しています。

住宅ローンの返済について、滞納した場合、などなど、

任意売却の専門コンサルタントが、丁寧に説明します。

 

フリーダイヤル　0120-46-1108　まで、お気軽にお問合せください。

 

みなさん、こんにちは。

任意売却コンサルタントの浜崎です。

 

６月に入り、スーツが暑い季節になりましたね。

 

このままジメジメしてくるのでしょうか・・・。

 

 

さて今日は相続についてのお話です。

 

弊社では日夜,、相続についての相談も少なくないです。

 

相続というものはどの家庭でも起こりうるものです。

 

大切なご家族を失った直後からしっかりと考えなければいけません。

 

しかし家族を失った喪失感や相続についての知識不足により、手続きをしないまま、

大変なことになった方も多くいます。

 

生前に話し合っておけばいいのですが、

多額の資産や負債となると、なかなか円滑にはいかないものです。

 

例えば資産家のご両親が亡くなった場合、

兄弟間で揉めているケースも少なくありませんよね。

 

感情的な部分もあるでしょうが、最終的にはお金の問題へ発展します。

 

こういった状態から相談いただくケースも多いですが、

資産と同時に多額の債務もあり、競売にかけられているケースもあります。

そうなってしまうと時間に限りがあります。

 

難しい問題ですよね。

 

しかし競売になれば相続人は皆、互いに不利益がでてしまいます。

 

ケンカしている場合ではありません。

 

 

ご兄弟であれば、これまでの関係性など、

お互いにいろいろ言いたいことあると思います。

 

 

では、競売になれば円満に解決するのでしょうか？

残された債務の問題など、向き合うべきものはあります。

 

 

そういった相続や任意売却をきっかけに、

ご状況を整理されることをおすすめします！

 

みなさんの感情の整理の仕方が鍵になりますよね。

 

一緒に考えていきましょう！！

 

 

 

さくらみらい相談室では、ご相続時の任意売却についても

ご相談を受け付けております。

お気軽にご相談くださいね。

 

無料ご相談会のご予約は、0120-46-1108　まで。

 

みなさん、こんにちは。

任意売却コンサルタントの佐藤です。

 

 

 

 

 

 

昨日は東京は真夏日を超え、6月下旬並の気温だったそうです。

私は先日風邪を引いてしまい、悪寒が走る状態ではありましたが・・・。

健康状態って病気になって初めてありがたみを感じるものですね。

 

今日は税金の未納の恐ろしさについてお伝えしたいと思います。

 

 

先日競売にかけられたAさん。

のんびりした性格のAさんは競売にかけられ初めて事態の深刻さに気付き、

当社に任意売却の依頼をされました。

 

私達も早期に販売活動を始め、

遅延損害金、競売申立費用を含むすべての借金を完済して、

売主に数万ほど残る金額で契約するこができました。

 

 

しかし決済前に突然税金の差押が入りました。

その金額は１００万円（うち本税は６０万）・・・！

 

 

急いで役所に駆け込みました。

今回競売になったがなんとか借金の残らない金額での売却になりそうなこと。

仮に競売になっても役所には抵当権者である銀行より後順位のため一銭も入らないこと。

競売になればそもそもAさんの生活の再建はかなり苦しいものになるということ。

 

 

だが役所の対応はマニュアル通りに「全額納付」以外一切受け付けないとの一点張り。

 

 

この「全額納付」の流れはY市から始まった対応なんです。

そもそもY市の担当が言うには任意売却の際「全額納付」と突っぱねたら

回収できる金額が前年度より増えたとのこと。

 

 

その話を聞いた時、「そんなことあるか！」と怒りがこみ上げました。

そもそも個別にしっかりと対応していれば回収できるものは回収できます。

回収できないなら競売で良いという対応は、あまりにもひどい話です。

 

 

今その件でなんとかしようと奔走ですが、

いま税金の回収については非常に厳しい対応になっています。

 

 

今の役所の対応には債権者も困り果てているケースが多いようです。

そうなる前に何らかの手を打たなければなりませんね。

少しでも困ったなと思ったら早めにご相談下さい！

 

こんにちは、任意売却コンサルタントの浜崎です。

 

 

先日、ご相談にいらっしゃった笹井さん（仮名）から、びっくりするようなことをお聞きました。

 

 

保証会社から一括での返済を要求され、困った笹井さんは

「一括での返済は無理です。何か良い方法はないですか？」

 

とワラをもすがる想いで銀行の担当に質問をしました。

 

その時の返答がなんと

 

「自己破産がおススメです」

 

とのこと。

 

 

債権者の担当者の立場で言えば、

煩雑で手間のかかる任意売却に比べ、自己破産は単純な書類のやり取りで

事が進むし、安く競売になろうと担当者に一切の責任ありません。

 

その担当者はとにかく忙しいのかもしれない・・・

 

それでも、安易に自己破産をすすめるのは、良くないと思います。

 

弁護士の先生も自己破産をすすめられるケースが多いようです。

 

自己破産の申請自体が、彼らの専門分野なので、致し方ない部分もあるのかもしれませんし、

 

どちらの場合もケースによっては当然、正しい判断の場合もあります。

 

住宅ローンでお困りの方にとっては必ずしも最善の策とは言い切れません。

 

 

しかも、自己破産自体は任意売却をした後でも十分に間に合います。

 

もちろん私が任意売却専門会社に勤めているから言っている訳ではありません。

仮に、自分の両親が住宅ローンの支払いに困ったら、絶対に任意売却をすすめます。

 

自己破産は誰かに強制され、行うものではありません。

自分の意思と自分のタイミングで行うものです。

 

「自己破産しなくてはいけないのですか？」

 

ともよく聞かれます。

 

しかし「しなくてはいけない」なんて事はありません。

 

ご相談にいらっしゃった笹井さんも、当社の説明を聞いて「ぜひ任意売却で！」とのこと。

 

「間違った判断をしないで良かった」

 

とおっしゃって下さいました。

 

 

みなさん厳しい状況の中で、一生懸命住宅ローンを返済されてきました。

そんなみなさんの再スタートのため、全力でお手伝いしたいと思っています。

 

自己破産が正しく思える時もあります。

 

しかし、

本当に今それを行うのが正しいのか？

今すべきことは自己破産の手続きなのか？

 

些細なことでも結構です。お電話やメールでご相談下さい。

 

 

まで。

みなさん、こんにちは。

任意売却コンサルタントの佐藤です。

 

 

 

 

 

今日は不動産の査定金額について書こうと思います。

 

今日は先日ご相談いただいたAさんについてお話します。

 

転職をきっかけに住宅ローンの支払いが厳しくなったAさん。

まず売却の相談をしたのが地元にある大手不動産仲介会社でした。

 

Aさんは残りのローンよりも自宅の査定額が高いため、

売っても手元にお金が残る売り方です。

 

 

滞納４ヶ月という状況でしたが、「十分時間がありますよ」と言われ

販売活動をお願いされていました。

 

 

しかし少しずつ販売価格を下げられ、

結局最後はその担当者に不信感を抱き、当社へ相談に。

 

そもそも街の不動産会社と当社とでは価格についてもスタンスが違います。

 

 

街の不動産会社は売却の依頼をいただくために「相場より高い金額」で査定。

その後少しずつ信頼関係を構築しながら、適正相場に値段を落としていく相談をします。

 

しかし当社は競売を避けることを目的とし、

正しい判断を下してもらうために、正当な評価で価格を査定します。

 

 

なので街の不動産会社さんの査定額を鵜呑みにし、

当社へご相談いただくと、価格に差があることがほとんどです。

 

私は街の不動産会社の対応に悪意はあるとは思いませんが、

そもそも立場が違います。

立場が違うとなると、当然対応は変わってくるものなのです。

 

 

けれど、「相場より高い金額」で査定することがAさんにとって本当に良いことでしょうか。

その間のご不安は誰が負うのでしょう？

その間の遅延損害金や競売申立費用などの余計な出費は誰が負担するのでしょう？

そう、全てAさんです。

 

 

特に一番困るのが、残りのローンと査定金額が微妙な場合。

街の不動産会社の査定額を鵜呑みにすると本当に最悪な結果になることも考えられます。

 

 

なので少しでもお困りの時はまずはご相談を。

一緒に考えていきましょう。

こんにちは。

任意売却コンサルタントの浜崎です。

 

当社には競売になってしまっても、

何とかご自宅に住み続けたいというお客様からのご相談も数多く寄せられております。

 

ご両親のため、お子様のため、奥様のため…

お客様によって様々な思いから自宅に住み続けることをご希望されてご来社いただいております。

 

今回は大切な自宅に住み続けることが可能となったお客様より、

アンケートハガキを送っていただきましたので,ご紹介させていただきます。

 

千葉県にお住まいの高橋洋一様（仮名）からのメッセージです。

 

質問：なぜ当社を選んでいただきましたか？

 

お答え：情報量が他より多くわかりやすい。

 

【ご意見欄】
故郷を取り戻して頂き住み続けることが出来ます心より感謝しています。

 

高橋様はご両親から自宅を相続され、これまで大切に守って来られました。

 

しかし、諸般の事情により競売となり、何とか大切な自宅（＝故郷)

を守る手立てはないかということで当社へご相談来られたのです。

 

最初は緊張されていた高橋様も自宅への思いを私たちに語られていくうちに、

次第にリラックスされました。

 

お帰りになるころには、安堵感と住み続けるという目標に向かう気持ちで

目を輝かせていたことを今でも覚えています。

 

その後無事に競売を回避し、高橋様は乗り越えなければならないハードルを

私たちと共に一つずつ乗り越え、自宅に住み続けることが可能となったのです。

 

 

高橋様が最後まで私たちを信じて問題の解決に取り組んだことが

成功の大きな要因であったことは間違いありません。

 

高橋様が無事ご自宅に住み続けることができると決まった時、

成功を祝して堅い握手をさせていただきました。

 

高橋様の手からは今までの不安な日々から解放された喜びが一身に伝わってきて、

本当に嬉しかったです。

 

私たちはこれからも、住宅ローンの返済にお困りの方のご相談にご対応し、

任意売却のプロとしての活動を続けていきます。

 

大切な自宅に住み続けたい…。

 

その思いを私たちに聞かせてください。

 
■フリーダイヤル　：　0120-46-1108

 

※毎日、無料相談会を開催しておりますので、お電話にてお気軽にお問合せください。

 

 

みなさん、こんにちは。

任意売却コンサルタントの佐藤です。

 

今日は２０度以上とまさに春といった陽気でした。

外出時にコートを着なくていいのですごく気持ちいいですね。

 

 

 

 

 

今日は事例をご紹介したいと思います。

 

美容師のAさん。

Aさんはご両親から受け継いだ土地のうえに、住宅ローンを組んで

建物を新築し、そこで奥さんとお子さんと住んでいました。

 

 

そして美容室に勤めながら住宅ローンを支払い続けていました。

お金のことは全てAさんが取り扱っており、奥さんは全く関与していません。

 

 

そんな時、事件は起こりました。

 

仕事帰りに飲んで帰った際に、電車の中で乗客と揉め事に発展。

そのまま暴力沙汰で逮捕されてしまいました・・・。

 

Aさんが拘留してしばらくは、奥さんもいつかは何とかなるだろうと

支払いは一切していませんでした。

 

 

しかし債権者は待ってくれません。

亡くなったお母さん名義の土地を代位で相続登記し、

競売の実行にて回収することとなりました。

そして奥さんがびっくりしてご相談にいらっしゃったのです。

 

 

まずはAさんとの面会。

拘置所にまで行き、お話を聞いてまきました。

 

 

また、債権者が代位で相続登記をした場合は法定相続分で登記されるのですが、

Aさんには弟さんがいたため、亡くなったお母さん名義の土地はAさんと弟さんとで1/2ずつの所有権になっていました。

そこで弟さんにも事情を説明しに任意売却の同意を取り付けました。

 

 

こういったケースだと、もう無理だろうと諦めるご家族の方が

いらっしゃいます。

 

 

ただし司法書士や弁護士の先生と連携を取りながら

調整をしていくことで、ご希望の売却も十分可能です。

 

 

お一人で悩まずぜひご相談下さい！

皆さんこんにちは。任意売却コンサルタントの浜崎です。

 

ソチ五輪も無事終わり、様々なドラマや名シーンがうまれましたね。

 

今後期待高まる東京オリンピックへの大きな架け橋になったと思います。

 

 

さて、今回は先日任意売却を終えたお客様の事例を載せさせていただきます。

東京都東村山市にお住まいの田中さんは、

 

1年以上前に相談を受け、任意売却の手続きを進めてきました。

 

 

相談前、家族もお子様３人と多く、成長期のお子様の学費が同時期に重なり、

 

収支が厳しくなっていました。

 

しかもローンの支払いは月々18万円！という金額。

 

以前は収入も高く、無理してでも払えるだろうと概算していました。

 

ところが現状で18万円の支払いはとにかく厳しく、

 

銀行へ何度も相談へ行きましたが、リスケジュールの相談にはのってくれず、、、

 

とにかく頑張って支払いを続けていました。

 

しかし頑張りも虚しく、支払いは滞る一方でした。

 

銀行から督促が何回も来て疲れ果ててしまいました。

 

そんな時に弊社に田中さんは奥様と一緒に相談にこられました。

 

「このまま借金地獄には落ちたくない」

 

切実におっしゃっていました。

 

 

競売に申立てされている状況だと、すぐ任意売却にとりかかりますが、

 

田中さんの場合はまだ申立てを受けていなかったので、

 

すぐ債権者に連絡をし、任意売却の旨を伝えて、任意売却の期間をもらいました。

 

そしてこの度、なんとかその期間中に買主が見つかり、

 

見事債務を圧縮することができました。

 

 

自宅は失ったものの、

 

「毎月の住宅ローンから開放されました」

 

と田中さんはおっしゃっていました。

 

それまでは夜も寝られず、月末は特にピリピリしていたそうです。

 

 

ローンから開放された事で家族関係も良くなり、

 

最近はすっかり仲が良くなったと、聞いています。

 

 

 

毎月の支払いにお困りの方は、一人で悩まず、すぐご連絡下さい。

 

フリーダイヤル0120-46-1108

 

みなさん、こんにちは。

 

任意売却コンサルタントの鈴木です。

 

 

 

 

 

 

 

 

今日は立春にも関わらず都心では雪が降るそうです。

 

私は寒いのが苦手ですが、春がもうそこまで来ていると思いながら乗り切っています。

 

気持ちの問題ですけど、やっぱりそういうのって大事ですよね！

 

 

 

 

今日は離婚前で揉めているご夫婦のお話をしたいと思います。

 

 

 

 

Aさんはお父さんから譲り受けた土地（借金ゼロ）でそば屋を経営しています。

 

もともと祖父の代からずっとその地で商売をしてきましたが、

 

さすがに建物も古くなりAさんの代で建て替えをすることを決意！

 

金融機関から借入して4,000万の住居兼店舗を建てました。

 

金融機関は当然土地と建物に抵当権を設定します。

 

 

 

 

その後Aさんは一生懸命商売を続け、返済も滞りなく切り盛りしてきました。

 

 

 

 

しかし商売が順調なのとは反対に、奥さんとの溝がどんどん深くなり離婚寸前までに。

 

 

 

 

それが5年前のことです。

 

その時はなんとか離婚には至らず仲を取り持ったそうですが、

 

やり直す条件として建物の持分の半分を奥さんに名義変更することにしたそうです！

 

 

 

 

Aさんは「仲良くやっていければいいや。」

 

「仮にダメになったとしても建物4,000万（さらに経年劣化で減価）の半分だけ贈与するものだ」

 

と、気軽に名義変更に応じました。

 

 

 

 

その時はそれでコトを収めたそうです。

 

 

 

 

しかしそれから5年。

 

またまた夫婦関係がうまくいかず別居になります。

 

 

 

 

しかも5年前と違い、仕事もうまくいかずAさんは金融機関への支払いが滞っている状況。

 

Aさんとしてはもう店を畳んで売却も検討しているようですが、奥さんが売却に応じません。

 

 

 

 

そこで当社にご相談にいらっしゃいました。

 

Aさんは競売になったらAさんも奥さんも損をする、

 

なぜ任意で売却しないのかわからないとおっしゃいます。

 

 

 

 

しかし残念ながら損をするのは・・・Aさんだけです。

 

 

 

 

Aさんは建物の評価の半分2,000万で贈与をしたと思い込んでいますが、

 

裁判所が土地建物を評価する場合、法定地上権も考慮し土地の評価額を減額し、

 

その減額分を建物に加算します。

 

 

 

 

「法定地上権」、ちょっと難しい言葉ですね。

 

諸条件はいろいろありますが、要するに競売で土地建物が違う所有者になることも想定し、

 

建物所有者には土地の利用権の権利も当然つくものと考えるワケです。

 

 

 

 

つまり建物の1/2を所有している奥さんには土地の利用権も1/2ついてくるものと考えるわ

 

けです。だいたい土地の価値の65％前後が建物に移ります。

 

 

 

 

金額にすると　土地8,000万×65％×1/2　=　2,600万　が

 

奥さんの建物に加算されるんです。その金額に基づいて競売の落札金額は分配されます。

 

 

 

 

5年前に簡単に考えた贈与。

 

予想以上に高くつきました。しかもこの贈与は離婚前。

 

離婚すれば財産分与でさらに金銭を要求されることも考えられます。

 

 

 

 

当社にご相談いただく方の謄本を見せていただくと

 

よく安易に贈与で持分を移転しているケースが見受けられますが、

 

必ず不動産のプロフェッショナルにご相談下さい。

 

 

 

 

安易な対策は後日のトラブルの元になります。